Землеустройство. виды землеустройства ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО. ВИДЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА Землеустройство - мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных... 37433 / Апрель 7, 2010, полночь

Правовой режим земель рекреационного назначения Землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. Основное предназначение земель рекреационного назначения состоит в организации всех форм отдыха. Земли, где осуществляется неорганизационный отдых, не являются землями рекреационного назначения. К землям... 32833 / Март 7, 2011, полночь

ИСТОЧНИКИ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА: ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА Источники земельного российского права внешние формы выражения правотворческой деятельности государства, в которых закрепляются, формулируются правила поведения, обязательные для исполнения. Источник права (в широком смысле слова) - совокупность документов и принципиальных положений, на которые... 27641 / Апрель 1, 2010, полночь

Можно ли рубить лес на собственном участке? Срубили елочку под самый корешок…Очень часто на земельных участках, особенно больших по площади, есть часть, которая занята лесом. И каких-либо вопросов по использованию данного леса у собственника не возникает до той поры, пока он не принимает решение активно осваивать принадлежащий... 26726 / Апрель 1, 2011, полночь

• Межевание (межевое дело) садового земельного участка. Рано или поздно садоводам, а это, как правило, пожилые люди, приходится столкнуться с процедурой межевания своего участка. Что это такое и как выполнять эту процедуру описано ниже. Вы так же можете разместить заявку на проведение межевых работ, геосъёмки и... 26686 / Май 5, 2009, полночь

Покупка дома с земельным участком - тонкости оформления Покупка дома с земельным участком - тонкости оформления Ксения ГурьяноваНа большей части этапов покупка дома вместе с земельным участком, на котором он расположен, практически ничем не отличается от процедуры приобретения любого другого жилья. Покупатель сталкивается все с теми же задачами: ... 26669 / Авг. 8, 2008, полночь

Земельно-правовые нормы: понятие,виды,особенности ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВЫЕ НОРМЫ: ПОНЯТИЕ,ВИДЫ,ОСОБЕННОСТИ Земельно-правовая норма - это правило поведения субъектов земельных отношений, которым они должны руководствоваться, совершая свои действия и поступки, принимая ответственные решения. 3емельно-правовая норма, как и всякая иная правовая норма, имеет свою внутреннюю СТРУКТУРУ, т. е. составные части, ... 26498 / Апрель 1, 2010, полночь

Основания и порядок признания гражданина недееспособным ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ПРАВОСПОСОБНОСТИ И ДЕЕСПОСОБНОСТИ ГРАЖДАН. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРИЗНАНИЯ ГРАЖДАНИНА НЕДЕЕСПОСОБНЫМ И ОГРАНИЧЕНИЕ ДЕЕСПОСОБНОСТИ ГРАЖДАН. ОПЕКА И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВО. ПРИЗНАНИЕ БЕЗВЕСТНО ОТСУТСТВУЮЩИМ, ОБЪЯВЛЕНИЕ УМЕРШИМ Физические лица - граждане, иностранные граждане и лица без гражданства. Физические лица участвуют в гражданских... 25904 / Апрель 9, 2009, полночь

Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в собственности Пункт 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Однако, обращаясь... 25899 / Окт. 23, 2008, полночь

Понятие, задачи и виды мониторинга земель ПОНЯТИЕ, ЗАДАЧИ И ВИДЫ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬ Мониторинг земель - система наблюдения за состоянием земель для своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Порядок осуществления мониторинга устанавливается Правительством РФ. Объектами мониторинга земель являются все земли РФ. Составная... 23508 / Апрель 7, 2010, полночь

Общая характеристика управления земельными ресурсами ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ Управление земельными ресурсами (землями) это организующая деятельность компетентных органов исполнительной власти по обеспечению рационального использования и охраны земель всеми субъектами земельных отношений. Управление землями подразделяется на общее и ведомственное (отраслевое), которые имеют общность задач, функций... 22586 / Июнь 8, 2011, полночь

Какие документы должны быть у продавца земельного участка Какие документы должны быть у продавца земельного участка или загородного дома:Собственник жилого дома, для того чтобы распорядиться своей собственностью, должен позаботиться о том, чтобы у него имелись надлежаще оформленные документы. Что же это за документы?1. Правоустанавливающий документ на дом. Это... 19953 / Авг. 19, 2012, 9:26 п.п.

Государственный кадастровый учет и регистрация прав на земельные участки Государственный кадастровый учет и регистрация прав на земельные участки Федеральная служба земельного кадастра России, Популярное пособие, 2002 г., 22 стр. Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Земельный участок как объект... 19945 / Авг. 8, 2008, полночь

Топосъёмка земельных участков О топосъемкеТопографическую съемку местности выполняют для получения топографического плана или карты участка местности; объекты местности, контуры и рельеф изображаются на плане или карте с помощью условных знаков.Топографическую съемку местности выполняют для получения топографического плана или карты участка местности; объекты местности, ... 19432 / Фев. 25, 2011, полночь

Конституционные основы земельного права россии КОНСТИТУЦИОННЫЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА РОССИИ Источники земельного права - это законодательные и иные нормативные правовые акты, принятые и изданные компетентным государственным органом и содержащие правовые нормы, регулирующие земельные правоотношения. Основной Закон РФ - Конституция Российской Федерации - предусматривает основы конституционного... 19245 / Апрель 1, 2010, полночь

Понятие и виды земельных правоотношений ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ Земельные правоотношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права. Особенности земельных правоотношений: 1) особое содержание и... 18803 / Апрель 1, 2010, полночь

Инструкция по межеванию земельного участка Отсутствие опыта в подобных мероприятиях порождает у большинства граждан мнение, что производство межевых работ – это трудная, долгая, нервная процедура. На самом деле, - это не так! Инструкция по межеванию земельного участка 1. Как провести межевание? Для того, чтобы провести... 18774 / Май 8, 2010, полночь

Органы государственного управления земельным фондом управления земельным фондом можно рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле – это вся система государственных органов (законодательные, исполнительные, судебные). В узком смысле – органы исполнительной власти, которые в зависимости от компетенции подразделяются на органы общей и специальной... 18095 / Март 6, 2011, полночь

Понятие, задачи и содержание охраны земель ПОНЯТИЕ, ЗАДАЧИ И СОДЕРЖАНИЕ ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ Охрана земель - система правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на их рациональное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земель, в том... 16697 / Апрель 7, 2010, полночь

• Продал квартиру - заплати налоги 2013 Продал квартиру - заплати налоги! Кто должен платить Налог при продаже квартиры. Согласно статье 220 Налогового Кодекса РФ, при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей полученной суммы сверх 1 миллиона рублей. Распространяется этот закон на... 16628 / Фев. 28, 2010, полночь

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

курсовая работа , добавлен 23.06.2012


Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.

реферат , добавлен 18.10.2011


Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.

курсовая работа , добавлен 14.12.2012


Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

курсовая работа , добавлен 09.06.2013


Сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Факторы, влияющие на спрос и предложение. Принципы оценки недвижимости. Оценка стоимости гостиницы методом капитализации дохода. Коэффициенты роста анализируемых показателей.

контрольная работа , добавлен 06.03.2010


Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.

курсовая работа , добавлен 26.04.2011


Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости. Основные подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки.

дипломная работа , добавлен 02.02.2015

Введение

Геоинформационные системы являются основой для формирования информационных систем, работающих с пространственно-распределенными данными, они объединяют картографические материалы в растровом и векторных видах, а также семантическую информацию по объектам картографирования в виде базы данных. Специализированные информационные системы - кадастровые информационные системы (КИС) создаются для учета объектов недвижимости и обработки кадастровых данных.

Достоверную оценку объектов недвижимости можно производить только на основе грамотно спроектированных кадастровых информационных систем, содержащих актуальные, надежные и полные сведения. Проектирование геоинформационной и кадастровой информационной систем обычно предусматривает последовательность логических шагов, каждый из которых основан на предыдущем. Можно выделить три этапа проектирования:

1. Разработка концепции проекта и сбор исходных данных.

2. Разработка логической модели проекта.

3. Реализация проекта

Целью создания кадастровых информационных систем является повышение эффективности управления объектами на основе автоматизации процесса, информационного обеспечения принятия решений и контроль их выполнения.

Целью курсового проекта является проектирование кадастровой информационной системы городской территории (на примере части Советского района города Нижнего Новгорода).

Исходными данными для реализации проекта были установлены - векторный слой зданий и сооружений, векторный слой улиц, векторный слой кадастрового деления, кадастровые паспорта территории (КПТ).

Исходя из поставленных целей, были сформулированы следующие задачи:

Сбор информации об объекте;

Разработка структуры проекта;

Заполнение проекта (картографическая и семантическая информация);

Анализ имеющейся кадастровой информации;

Создание тематических карт на исследуемую территорию, предоставляющих информацию о:

1) делении земельных участков по виду вещного права;

2) доли земельных участков в границах каждого кадастрового квартала, поставленных на кадастровый учет;

3) делении земельных участков по виду разрешенного использования.

Описание проекта

Общие сведения об объекте исследования

земельный кадастровый квартал участок

Объектом исследования является юго-восточная часть территории Советского района г. Н. Новгорода.

Советский район является одним из 8 районов г. Нижнего Новгорода. В его состав входят также деревни Кузнечиха, Новопокровское и посёлок учхоза «Пригородный» с прилегающими окрестностями. По данным на 1 января 2009 года в состав Советского района входят 37 садоводческих товариществ, общая площадь которых 286,8 га.

Администрация района находится на Советской площади. Площадь района 3100 га, численность населения на 1 января 2004 года 151 700 человек.

Территориально Советский район расположен в нагорной части города и граничит с Нижегородским и Приокским районами. По занимаемой территории он самый компактный район - занимает всего лишь 6% площади г. Нижнего Новгорода, по численности населения - он четвертый, а по плотности населения занимает второе место в городе после Ленинского района. В районе 149 улиц, 246 магазинов, 25 тысяч больших и малых предприятий, 19 школ, 35 дошкольных учреждений, 10 лечебных учреждений, лечебные учреждения городского и областного подчинения, 5 высших учебных заведений, среди которых Нижегородский государственный университет, Волго-Вятская академия государственной службы, институт реабилитологии, Нижегородский институт менеджмента и бизнеса, Банковский институт, 5 техникумов, 6 ПТУ и училищ, 10 библиотек, школа искусств и хоровая школа «Жаворонок».

Основные транспортные магистрали Советского района - проспект Гагарина (бывшее Арзамасское шоссе), улицы Ванеева, Бекетова, Белинского. Вдоль речки Старки, параллельно улице Бекетова, тянется зона коллективных садов. Южную окраину района замыкает Кузнечихинский лес, переходящий в лесной массив Щелоковского хутора, где проходит граница Советского и Приокского районов.

В состав объекта исследования входят:

Микрорайон Кузнечиха и Кузнечиха-2;

Часть Щелоковского хутора;

Деревня Кузнечиха;

Деревня Новопокровское;

Поселок учхоза «Пригорный»;

Часть территории вдоль магистрали ул. Бекетова;

Прилегающие окрестности.

Граница исследуемой территории представлена на рисунке 1.1.

Рисунок 1.1 - граница исследуемой территории.

Анализ исходной информации

Среди исходной информации можно выделить графическую и семантическую (текстовую). В качестве исходных данных для выполнения проекта использовались следующие сведения и материалы:

1. Векторный слой зданий и сооружений части Советского района г.Н. Новгорода, взятый из адресного плана у администрации города.

2. Векторный слой улиц части территории Советского района г. Н. Новгорода, взятый также из адресного плана.

3. Векторный слой кадастрового деления части Советского района г. Н. Новгорода по данным ФГУ «Нижегородская кадастровая палата».

4. Кадастровые паспорта на территорию Советского района г. Н. Новгорода, хранящиеся в ФГУ «Нижегородская кадастровая палата» от 24.07.2009 года.

Анализ нормативно-правовой информации

Основным нормативно-правовым документом является Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости», на основании которого проводится кадастровый учет и регистрация прав на земельные участки.

Послойное представление данных

Данные проекта представляются многослойно. Существуют различные объекты, которые можно объединить в слои. Многослойное представление данных заключаются в том, что на разных слоях одной и той же математической основы хранятся раздельные по тематике карты либо отдельные их элементы.

Слоем является совокупность географически определенных объектов, имеющих свои уникальные количественные и качественные характеристики, т.е. атрибуты.

На этапе решения задачи группировки данных по слоям в работе определяются группы объектов отличительных по своему содержанию в соответствие с задачами проекта, каждый из которых имеет свое самостоятельное значение.

В данной работе выделены следующие группы объектов, объединенных в отдельные слои, а именно:

Слой улиц, с их названием и определением их расположения;

Слой зданий и сооружений, расположенных на исследуемой территории;

Слой кадастровой информации, с границами кадастровых кварталов и подписями кадастровых номеров;

Слой земельных участков, с информацией о местоположении, площади, кадастровой стоимости, сведениях о вещных правах, обременениях и кадастровом номере.

В процессе работы предусмотрено выполнение различных операций с данными объектами. Например, проведение процедур по определению площадей земельных участков, анализа имеющейся кадастровой информации.

1этап. Определение задачи оценки недвижимости

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

Рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост объекта недвижимости в результате ;
страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей ; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

Ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.

Суммируются на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.

Составляется договор на оценку недвижимости.

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости

Сбор и обработка следующей информации и документации:

Правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
данных и отчетности, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

Анализ и обработка информации.

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.

Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.

Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

Оценка стоимости на основе доходного подхода,
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости , возникающих в результате использования имущества.

Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;
фиксированных - затраты на обслуживание (процентов по кредитам, налогов платежей и т.д.);
резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
рыночной стоимости.

Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным;
информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

Замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1 этап Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке независимости субъектов сделки.

Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

Находятся в родственных отношениях;
являются представителями холдинга и независимой дочерней компании
, имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами,
занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.

Инвестиционной мотивации, которая определяется:

Аналогичными мотивами инвесторов;
аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

Права собственности на недвижимость
корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и - договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием;
- условия финансирования сделки;
при нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в - --- результате которого вносится поправка;
- условия продажи и время продажи;
- местоположение;
- физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

А) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.

Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

Поправка на условия финансирования;
- поправка на особые условия продаж;
- поправка на время продажи;
- поправка на местоположение;
- поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:

Сложность сбора информации о практических ценах продаж;
проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
зависимость от активности рынка;
зависимость от стабильности рынка;
сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Оценка стоимости на основе затратного подхода Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень ;
величина ;
затраты на оборудование;
нормы прибыли строителей в данном регионе;
рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

Технико- стоимости нового строительства;
обоснование необходимости обновления действующего объекта;
оценка зданий специального назначения;
при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;
анализ эффективности использования земли;
решение задач страхования объекта;
решение задач налогообложения;
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;
отдельная оценка земельного участка от строений;
проблематичность оценки земельных участков в России.

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке.

Иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.
| |

Введение.

Цель: применить на практике знания, полученные по предмету экономическая недвижимость и инвестиций.

Задача: оценить двухкомнатную квартиру в городе Нижний Тагил по улице Газетная. Определить рыночную стоимость квартиры тремя подходами (затратный, доходный, сравнительный). Один из подходов принять за базовый, а два других использовать для корректировки результатов.

Рыночная стоимость недвижимости как объект оценки может формироваться и развиваться только в условиях функционирования рынка. Основной целью рынка является получение прибыли и современная рыночная экономика представляет собой сложный механизм взаимодействия спроса и предложения, а в конечном счете продавца и покупателя. Рыночная экономика находится под влиянием рыночных сил и государственного регулирования, присущей той или иной стране. Составляющей частью рынка является конкуренция - основной механизации формирования пропорций, направленный на создание благоприятных условий сбыта объектов недвижимости.

Общей целью ставится: исследовать технические, экономические и правовые аспекты.

Общие сведения об объекте оценки.

Дом находиться в г Нижний Тагил, Свердловская область, по адресу: ул.Газетная 65.

Данный объект оценки располагается в Ленинском районе.

Общие сведения о квартире (по состоянию на 12,05.2008)

Квартира расположена на 3 этаже

Год постройки: 1986

Физический износ: 40

Общая площадь: 43кв.м.

Материал стен: керамзитобетон

Материал перекрытий: железобетонные плиты

Технические характеристики дома:

Средняя высота помещений: 2.75 м

Санузел совмещен

Описание элементов отделки:

В жилых комнатах:

Полы: ленолиум, паркет

Потолки: виниловые панели

Стены: обои

Перегородки: гипсолитовые

Полы: ленолиум

Потолки: виниловые панели

Стены: кафель, водоэмульсионная покраска

В других помещениях:

Полы: ленолиум

Потолки: водоэмульсионная покраска

Стены: обои

Наличие элементов благоустройства:

Ванная (душ) - есть

Водопровод - есть

Газ - есть

Горячее водоснабжение - есть

Канализация - есть

Лифт - нет

Мусоропровод - есть

Телевидение - есть

Телефон - есть

Центральное отопление - есть

Электроосвещение - есть

Процедура оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемы зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляемся стоимость земельного участка.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы.

Этапы затратного подхода

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом ННЭИ (Сэ).

2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс).

3. Расчет накопленного износа (Ин):

физический износ;

функциональный износ;

внешний износ.

4. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

(Су = Сне - Ин).

5. Определение итоговой стоимости объекта (С = Сз + Су).

1. Стоимость земли.

2. Расчет затрат на новое строительство улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, но для старых зданий такой расчет практически невозможен, из-за отсутствия ранее использовавшихся материалов и технологий строительства. В этом случае определяют стоимость замещения. Затраты разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты:

стоимость трудовых ресурсов;

стройматериалы;

строительство временных сооружений;

прибыль подрядчика;

охрана труда и техника безопасности;

коммунальные услуги при строительстве.

Косвенные затраты:

получение разрешения на строительство;

получение лицензий;

страхование и период строительства;

уплата налогов во время строительства;

профессиональные услуги (оплата архитекторам, топографам, юристам);

оплата процентов по кредиту.

Методы расчета стоимости воспроизводства или замещения: метод сравнительной стоимости единицы, метод стоимости укрупненных элементов, метод количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе использования единичных, скорректированных показателей затрат на создание аналогов.

где С - стоимость объекта;

Сел - стоимость единицы сравнения (м, м, место и т.п.);

Кед - количество единиц сравнения в оцениваемом объекте.

То есть необходимо установить размеры оцениваемого объекта и собрать данные о затратах на возведение аналогичных объектов.

Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. При расчете поэлементных затрат объект разбивается на составные части и устанавливается величина затрат на изготовление и монтаж этих частей. При оценке жилого здания можно выделить следующие элементы затрат:

составление сметы;

подготовка планов строительства;

подготовка участка под строительство;

земляные работы;

возведение фундамента;

возведение стен и перекрытий;

коммуникации и др.

Точность этого метода выше, чем метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Для этого составляется перечень всех материалов и оборудования, подсчитываются трудовые затраты, учитываются накладные расходы и прибыль застройщика. Метод дает наиболее точные результаты, но очень трудоемок и требует привлечения специалистов-сметчиков.

Отличия расчета стоимости нового строительства для целей оценки и при строительном проектировании:

не учитывается срок строительства;

цены на стройматериалы, оборудование и трудовые ресурсы берутся на дату оценки;

возможно отсутствие некоторой проектной документации.

3. Расчет накопленного износа QJ

Износ имущества - снижение стоимости имущества с течением времени в процессе его эксплуатации.

Три вида износа:

1. Физический износ - снижение работоспособности объекта в результате естественного физического старения и под воздействием внешних факторов.

2. Функциональный износ - моральное старение, выраженное в несоответствии современным требованиям.

3. Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Устранимый износ - затраты на устранение которого меньше, чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый износ - затраты на устранение которого больше, чем добавленная при этом стоимость. Основные методы определи накопленного износа: разбиения срока жизни, сравнимых продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельных трех видов износа с разделением физического и функционального износа на устранимый и неустранимый. Для определения износа используются инженерные и визуальные методы.

Устранимый физический износ определяется с учетом всех расходов по текущему ремонту объекта.

Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания и невозможность его эксплуатации по условиям техники безопасности.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение:

где Иабс - абсолютный износ в денежном выражении;

Св -стоимость воспроизводства элемента;

Иотд - относительный износ в долях.

Рассчитанная величина износа согласовывается с соответствующими службами эксплуатации.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным требованиям:

неэффективная планировка здания, плохой дизайн. Здание при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается из-за появления современных, более совершенных аналогов.

где И - износ;

Сун - стоимость здания с устраненными недостатками;

Снн - стоимость объекта с неустраненными недостатками.

Внешний износ определяют потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывают путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа: изменение соотношения спроса и предложения, финансовых условий, законодательства.

Методы оценки внешнего износа: сравнение продаж подобных объектов при наличии и отсутствии внешних воздействий, капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Срок экономической жизни - время, в течение которого объект можно

использовать и получать прибыль. Хронологический возраст - фактический

возраст объекта со дня постройки. Эффективный возраст - возраст объекта по внешнему виду. Метод базируется на том, что эффективный возраст отражает срок экономической жизни, так же как накопленный износ отражает затраты воспроизводства.

где И - износ;

СВ - стоимость воспроизводства;

ЭВ - экономический возраст;

СЭЖ - срок экономической жизни. Метод основан на визуальном осмотре и зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные объекты, и определяется накопленный износ каждого из них в следующем порядке:

расчет стоимости земельного участка: С;

определение стоимости улучшений с учетом износа:

Су=ЦП -Сз,

где ЦП - цена продажи;

расчет стоимости нового строительства на дату оценки, Снс:

расчет накопленного износа:

Ин= Снс - Су;

определение эффективного возраста объекта сравнения, ЭВ:

определение среднегодового износа в абсолютном выражении:

Игод=Иц / ЭВ, и в процентах: И = Игод / Снс * 100;

Накопленный износ объекта оценки: Ин = И/100 * Снс * ЭВ.

Применение затратного подхода.

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода целесообразна или единственно возможна в следующих случаях:

анализ ННЭИ земельного участка (выбор строительства дома на участке: мало этажей - малый доход от аренды - малые затраты на строительство, много пажей - недозагрузка - большие затраты на строительство и расходы на эксплуатацию);

технико-экономический анализ нового строительства для обоснования конкретного строительства или реконструкции;

оценка общественно-государственных и специальных объектов;

оценка объектов на малоактивных рынках (уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще);

оценка для целей страхования и налогообложения.

Основные недостатки:

затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

для достижения более точного результата необходимы большие трудозатраты;

проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; отдельная оценка земельного участка от строений, что часто невозможно или требует значительных трудовых затрат;

проблематичность оценки земельных участков в РФ;

сложность определения накопленного износа старых строений.

Сравнительный подход к оценке недвижимости.

В ценах продаж отражается мнение типичных продавцов и покупателей, поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах целесообразно определять базовую рыночную цену сравнительным подходом. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются проведением соответствующих корректировок.

В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит объект больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности рынка и от доступности достоверной информации об аналогичных сделках. Для получения более точного результата, необходимо тщательно выбирать аналоги.

Основные требования к аналогу объекта оценки:

аналог похож на объект оценки по основным экономическим, физическим и техническим характеристикам;

цена аналога известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Сравнительный подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода.

1. Изучение рынка.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки,

5. Установление стоимости объекта оценки.

1.Изучение рынка.

Выявление недавно проданных и предлагаемы на продажу аналогичных объектах. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и фактической цене объектов, можно при выполнении анализа основываться только на ценах предложения.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

Основные источники информации:

данные регистрационных служб, страховых компаний, брокеров и риэлторов;

периодические издания;

информация, предоставляемая участниками сделок;

архивы оценщика.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой информации, поэтому большое значение имеет проверка данных по отобранным аналогам.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается только по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты, тем точнее будет результат оценки. В результате сравнения продаж аналогов определяются данные, которые необходимо скорректировать.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии, с LUX отличиями от объекта оценки.

Скорректированная цена имущества - это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки на различия с объектом оценки. Все объекты недвижимости уникальны, но не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость.

Основные отличия, влияющие на стоимость объекта:

местоположение и соседское окружение;

условия финансирования (продажа в кредит, оплата части бартером, передача долгов, наличные деньги);

условия сделки (давление на продавца, наличие семейной или деловой связи между сторонами);

дата совершения сделки (c учетом инфляции);

физические характеристики (размер, возраст, износ);

экономические характеристики (затраты на содержание, качество управления, условия и сроки аренды);

способ использования (квартира под магазин и такая же квартира под жилье);

компоненты стоимости непосредственно не связанные с недвижимостью (оборудование, мебель).

Основные способы расчета корректировок:

парный анализ продаж - расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

статистический анализ - применение математических методов регрессивною анализа для обработки массива данных;

анализ тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

анализ затрат - учет затрат на воспроизводство какого-то элемента объекта (наличие забора на участке);

относительный сравнительный анализ - анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок;

распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места оцениваемого объекта и этом ряду;

индивидуальные опросы- опросы профессионалов для использования в качестве в-торичной информации.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Рассчитанные корректировки вносят, в цены объектов-аналогов с целью приведения каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам.

Иногда невозможно найти на рынке данные о продажах с единственным отличием; Тогда применяется модификация метода парного анализа, которая заключается в следующем: если у объектов сравнения больше одного отличия, нужно подобрать третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

Основные правила внесения корректировок;

1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, а если лучше -отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным единицам измерения: сотка, га, м 2 , фронтальный метр, м комната, место стоянки, посадочное место и т.д. Методы внесения корректировок:

метод общей суммы: все корректировки отражающие отличия объектов, вносятся в виде денежных сумм;

метод аддитивных процентных отклонений: суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

метод мультипликативных процентных отношений: выраженные в процентах поправки учитывают

взаимосвязь факторов между собой;

смешанный метод: совместное применение разных методов.

Порядок внесения корректировок:

1. Корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования, дата совершения сделки.

2. Корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: местоположение, физические характеристики, характер использования.

5 .Установление стоимости объекта оценки .

Вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен. Согласование - это не просто усреднение промежуточных результатов, а процесс взвешивания показателей, выявления причин различия, учет количества корректировок.

Основное правило согласования: Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

При наличии обширной информации о похожих продажах применяются статистические методы. Обычно анализируются 4 показателя:

среднее арифметическое значение скорректированных цен;

мода: наиболее часто встречающееся значение в ряду имеющихся;

медиана: значение в середине ранжированного ряда;

скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.